Многих отпугивает покупка квартиры с торгов, если она ранее приобреталась с использованием средств материнского капитала. Распространено мнение, что такую недвижимость нельзя реализовать с торгов, а если и получится, то выселить и «выписать» прежних жильцов будет невозможно, особенно если у них есть дети.
Разберёмся, насколько эти опасения обоснованны.
Ситуация 1:
Квартира куплена в ипотеку.
Если квартира приобреталась в ипотеку (в том числе частично с использованием маткапитала), то риски для покупателя минимальны.
Маткапитал можно использовать для погашения ипотеки — это предусмотрено п. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
При этом закон не устанавливает запрета на обращение взыскания на такое жильё. То есть, использование маткапитала не защищает квартиру от продажи с торгов.
Даже если ипотечная квартира — единственное жилье должника, обращение взыскания на неё возможно.
Это прямо следует из ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ.
А если в квартире выделены доли детям?
Даже если должник уже выделил доли детям (без выделения в натуре), это не препятствует продаже квартиры с торгов – залог распространяется и на выделенные доли.
В таком случае квартира реализуется как единый объект и покупатель получает ее без выделения каких-либо долей.
Нормативное обоснование и практика разъяснения пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», ст. ст. 353 ГК РФ, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.05.2024 N Ф04-5820/2021 по делу N А27-19089/2020 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/62ab36f6-6f9c-43f6-93a2-9fef11ded98c/8c953b4f-43f5-4151-a5de-211bf3948c3b/A27-19089-2020_20240516_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True)
Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2024 N 304-ЭС22-1475(4) по делу N А27-19089/2020 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/62ab36f6-6f9c-43f6-93a2-9fef11ded98c/986f9424-1847-4487-bb60-75b0251ddc24/A27-19089-2020_20241106_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)
Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2025 N 307-ЭС24-19017 по делу N А56-119617/2019 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/8d3f7e3d-3e45-4778-a210-b8399d61dd9e/45087322-e21a-41f6-9236-e38cbcf9cc3b/A56-119617-2019_20250212_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)
(https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/8d3f7e3d-3e45-4778-a210-b8399d61dd9e/45087322-e21a-41f6-9236-e38cbcf9cc3b/A56-119617-2019_20250212_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)Ситуация 2:
Квартира куплена без ипотеки.
Если квартира приобреталась без ипотеки, то продать её с торгов как единый объект не получится: на торгах будет реализована только доля должника.
В этом случае:
доли, выделенные детям, сохраняются за ними
новый собственник получит только ту долю, которая была выставлена на торги;
дети сохранят право владения и пользования квартирой как сособственники и выселить их не получится.
Нормативное обоснование и практика:
Положения пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, положения абзаца четвертого пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.04.2022 N Ф05-3441/2022 по делу N А41-101222/2019). (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/f7493370-35a6-4801-b875-662849d5d714/a93f570c-9e2e-49ef-931c-5e6918a6b716/A41-101222-2019_20220413_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True)
Разберёмся, насколько эти опасения обоснованны.
Ситуация 1:
Квартира куплена в ипотеку.
Если квартира приобреталась в ипотеку (в том числе частично с использованием маткапитала), то риски для покупателя минимальны.
Маткапитал можно использовать для погашения ипотеки — это предусмотрено п. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
При этом закон не устанавливает запрета на обращение взыскания на такое жильё. То есть, использование маткапитала не защищает квартиру от продажи с торгов.
Даже если ипотечная квартира — единственное жилье должника, обращение взыскания на неё возможно.
Это прямо следует из ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ.
А если в квартире выделены доли детям?
Даже если должник уже выделил доли детям (без выделения в натуре), это не препятствует продаже квартиры с торгов – залог распространяется и на выделенные доли.
В таком случае квартира реализуется как единый объект и покупатель получает ее без выделения каких-либо долей.
Нормативное обоснование и практика разъяснения пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», ст. ст. 353 ГК РФ, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.05.2024 N Ф04-5820/2021 по делу N А27-19089/2020 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/62ab36f6-6f9c-43f6-93a2-9fef11ded98c/8c953b4f-43f5-4151-a5de-211bf3948c3b/A27-19089-2020_20240516_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True)
Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2024 N 304-ЭС22-1475(4) по делу N А27-19089/2020 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/62ab36f6-6f9c-43f6-93a2-9fef11ded98c/986f9424-1847-4487-bb60-75b0251ddc24/A27-19089-2020_20241106_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)
Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2025 N 307-ЭС24-19017 по делу N А56-119617/2019 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/8d3f7e3d-3e45-4778-a210-b8399d61dd9e/45087322-e21a-41f6-9236-e38cbcf9cc3b/A56-119617-2019_20250212_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)
(https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/8d3f7e3d-3e45-4778-a210-b8399d61dd9e/45087322-e21a-41f6-9236-e38cbcf9cc3b/A56-119617-2019_20250212_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)Ситуация 2:
Квартира куплена без ипотеки.
Если квартира приобреталась без ипотеки, то продать её с торгов как единый объект не получится: на торгах будет реализована только доля должника.
В этом случае:
доли, выделенные детям, сохраняются за ними
новый собственник получит только ту долю, которая была выставлена на торги;
дети сохранят право владения и пользования квартирой как сособственники и выселить их не получится.
Нормативное обоснование и практика:
Положения пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, положения абзаца четвертого пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.04.2022 N Ф05-3441/2022 по делу N А41-101222/2019). (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/f7493370-35a6-4801-b875-662849d5d714/a93f570c-9e2e-49ef-931c-5e6918a6b716/A41-101222-2019_20220413_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True)
