TenderGameВерховный суд России рассмотрел спор о здании кинотеатра, которое департамент имущественных отношений сначала передал предпринимателю в аренду для капитального ремонта и дальнейшего использования по прямому назначению. Позднее арендатор реализовал преимущественное право выкупа, приобрёл объект и изменил вид разрешённого использования земельного участка, намереваясь сдавать недвижимость в аренду.
Уполномоченный орган потребовал признать сделку недействительной: до продажи здание являлось объектом культуры и единственным кинотеатром в населённом пункте. Именно этот статус оказался принципиальным для оценки законности приватизации.
Почему право выкупа не решает всё
Первая инстанция отказала в иске. Апелляция установила нарушение публичных интересов и заняла противоположную позицию, но кассация вновь поддержала первоначальное решение. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда согласилась с апелляцией.
ВС сослался на абзац второй статьи 17 Федерального закона № 126-ФЗ: единственная в населённом пункте организация кинематографии не подлежит приватизации. Поэтому наличие аренды, капитальных вложений и формального преимущественного права не устраняет запрет, связанный с особым назначением имущества.
Что проверять до сделки
- включён ли объект в прогнозный план приватизации и законно ли это включение;
- нет ли у имущества культурного, социального, инфраструктурного или иного специального статуса;
- не является ли объект единственным учреждением соответствующего назначения в населённом пункте;
- кто и на каком основании принял решение о продаже;
- соответствуют ли будущий способ использования и параметры земельного участка ограничениям объекта.
Покупателю стоит отдельно запрашивать решение о приватизации, сведения о функциональном назначении объекта и документы, подтверждающие отсутствие специальных ограничений. Это особенно важно, если цена сделки и бизнес-модель зависят от последующей перепрофилировки недвижимости.