TenderGameЖительница Краснодарского края приобрела земельный участок, но позднее лишилась права собственности: выяснилось, что земля находится в пределах государственного лесного фонда, а первоначальное решение о её предоставлении частному лицу было незаконным. Сделки с участком признали ничтожными.
После утраты участка покупательница потребовала взыскать с продавца уплаченные деньги. Нижестоящие суды отказали, сославшись на недостаточную осмотрительность при покупке.
Что не учли нижестоящие суды
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила принятые решения. По сообщению ВС, суды не приняли во внимание, что покупательница руководствовалась сведениями, внесёнными продавцом в ЕГРН, и не знала о нахождении участка в особо охраняемой зоне.
Дело показывает, что при решении вопроса об убытках необходимо исследовать реальное поведение покупателя: какие сведения были доступны, что содержал публичный реестр и были ли очевидные признаки особого режима земли.
Почему одного ЕГРН всё же недостаточно
Позиция Верховного суда помогает покупателю защищать право на возмещение, но не гарантирует сохранение самого участка. Если земля относится к лесному фонду или ограничена в обороте, зарегистрированное право может быть оспорено.
- сопоставьте сведения ЕГРН с публичной кадастровой картой и фактическими границами;
- проверьте пересечения с лесничествами, ООПТ, водоохранными и иными специальными зонами;
- изучите историю образования и предоставления участка;
- запросите правоустанавливающие документы предыдущих владельцев;
- фиксируйте результаты проверки и заверения продавца до расчёта.
При выявлении противоречий безопаснее приостановить сделку и запросить сведения у профильных органов. Стоимость такой проверки обычно несопоставима с риском потерять и землю, и уплаченные деньги.