Разделили дом на доли, но его всё равно продадут целиком: новое решение по банкротству супругов

Дом и земельный участок как единый объект банкротных торгов

Раздел общего имущества супругов с определением долей не всегда защищает долю второго собственника от включения в процедуру реализации. Арбитражный суд Московского округа указал: если дом и земельный участок не разделены в натуре, для целей банкротства они сохраняют характер общего имущества и могут продаваться как единый объект.

Позиция сформулирована в деле № А40-217022/2019. Она важна не только для должников и их супругов, но и для потенциальных покупателей недвижимости на банкротных торгах.

В чём состоял спор

Игорь Баршак был признан банкротом, в отношении его имущества ввели процедуру реализации. Его бывшая супруга Нина Чистякова обратилась в суд с требованием исключить из конкурсной массы принадлежащую ей 1/2 доли в жилом доме и земельном участке.

Доли были определены решением суда о разделе совместно нажитого имущества. Нижестоящие инстанции удовлетворили заявление бывшей супруги. Они исходили из того, что рыночная стоимость половины имущества должника составляет около 29,9 млн рублей, тогда как требования кредиторов — около 18,3 млн рублей. Следовательно, по их мнению, для расчётов с кредиторами достаточно реализовать только долю банкрота.

Финансовый управляющий обжаловал этот подход.

Почему кассация не согласилась

Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты и отказался исключать долю бывшей супруги из конкурсной массы.

Суд исходил из пункта 7 статьи 213.26 закона о банкротстве. Специальные правила продажи общего имущества супругов применяются независимо от того, оформлена собственность как совместная или долевая.

Определение долей само по себе не означает физического раздела объекта. Пока дом и участок остаются едиными объектами и части собственников не выделены в натуре, имущество сохраняет общий характер.

Поэтому судебный раздел имущества повлиял на пропорции распределения денег после продажи, но не изменил порядок самой реализации.

Почему половина дома не обязательно стоит половину его цены

Отдельно окружной суд не согласился с арифметическим способом оценки доли.

Если дом целиком оценивается в определённую сумму, это не означает, что самостоятельная 1/2 доли автоматически стоит ровно половину. Покупатель доли получает не половину комнат и участка, а право общей собственности с другим лицом. Такой актив обычно менее ликвиден, а его использование зависит от соглашения между собственниками.

По мнению суда, действительную стоимость доли может показать её реализация на рынке. Простого деления стоимости целого объекта недостаточно для вывода, что продажа только доли должника обеспечит расчёты с кредиторами.

Что произойдёт с деньгами второго супруга

Продажа недвижимости целиком не означает, что вся выручка становится собственностью банкрота.

После реализации часть средств, соответствующая доле второго супруга, должна быть ему передана. В конкурсную массу поступает экономическая стоимость доли должника с учётом правил удовлетворения общих обязательств супругов.

Таким образом, закон разделяет два вопроса:

имущество продаётся как единый объект для сохранения его ликвидности;
полученные деньги распределяются с учётом прав каждого собственника.

Преимущественное право: в решении остаётся спорный момент

Окружной суд также указал на необходимость учитывать преимущественное право покупки доли другим собственником. Однако эксперты обратили внимание, что этот вывод может расходиться с более свежей позицией Конституционного суда: когда имущество продаётся целиком, а не только доля должника, правила статьи 250 ГК РФ могут не применяться.

Для покупателя это принципиальный вопрос. До заявки необходимо понять, что именно выставляется на торги:

Весь дом и весь земельный участок как единый объект.
Только доля должника.
Несколько объектов, принадлежащих супругам в разных правовых режимах.

От ответа зависит возможность реализации преимущественного права, порядок заключения договора и риск последующего спора.

Что проверять покупателю

Перед участием в торгах по продаже имущества супругов необходимо изучить:

Когда и на каком основании имущество приобретено.
Зарегистрировано ли оно как совместная или долевая собственность.
Имеется ли брачный договор или судебное решение о разделе.
Был ли произведён реальный выдел имущества в натуре.
Кто зарегистрирован и фактически проживает в доме.
Является ли объект единственным жильём должника или второго собственника.
Весь объект продаётся или только доля банкрота.
Как положение о продаже регулирует права второго супруга.
Есть ли несовершеннолетние собственники или проживающие.
Как и в какие сроки предполагается освобождение недвижимости.

Особое внимание нужно уделить соответствию между сообщением о торгах, выпиской ЕГРН, судебными актами и положением о продаже. Формулировки «доля», «общее имущество» и «единый объект» имеют разные последствия.

Практический вывод TenderGame

Для покупателя главное значение имеет не только запись о долях в ЕГРН, но и фактический правовой режим объекта. Судебное определение долей без выдела комнат, помещений или частей участка в натуре не обязательно превращает недвижимость в два самостоятельных объекта.

Если дом и земля сохраняют хозяйственное и физическое единство, суд может поддержать их продажу целиком. При этом второй супруг получает соответствующую часть выручки, а победитель торгов — единый объект, но также риск споров о порядке продажи и правах сособственника.

До внесения задатка покупателю нужно изучить всю историю раздела имущества и убедиться, что положение о продаже учитывает актуальную судебную практику.

Источники

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 августа 2026 года по делу № А40-217022/2019; разбор судебного акта.