Квартира с долей несовершеннолетнего на банкротных торгах: когда нужен нотариус

Покупка недвижимости на банкротных торгах не отменяет специальных правил защиты несовершеннолетних собственников. Верховный суд подтвердил: если ребёнку принадлежит доля в продаваемом объекте, договор отчуждения должен быть нотариально удостоверен.

Что произошло

Покупательница приобрела квартиру по результатам публичных торгов в деле о банкротстве. Росреестр отказал в регистрации права: приложенный договор купли-продажи не был удостоверен нотариусом, хотя доли в квартире принадлежали несовершеннолетним.

Покупательница считала, что участие финансового управляющего и продажа через банкротные торги позволяют оформить сделку в простой письменной форме. Первая инстанция согласилась с ней, апелляция поддержала Росреестр, а кассация вновь встала на сторону покупательницы.

Верховный суд оставил в силе позицию апелляции. Обязательное нотариальное удостоверение необходимо и при продаже имущества на банкротных торгах: Закон о банкротстве не устанавливает исключения из правил о сделках с недвижимостью несовершеннолетних.

Почему победы на торгах недостаточно

Протокол торгов подтверждает результат конкурентной процедуры, но не заменяет договор и не устраняет требования к его форме. Если обязательная нотариальная форма не соблюдена, победитель рискует столкнуться с отказом Росреестра уже после оплаты и завершения торгов.

Нотариус проверяет полномочия сторон, законность сделки и соблюдение специальных гарантий собственников. Поэтому формулировка проекта договора и состав владельцев объекта должны быть проверены до подачи заявки, а не после победы.

Что проверить участнику

Кто указан собственником объекта и каждой доли в актуальной выписке ЕГРН.
Есть ли среди собственников несовершеннолетние или недееспособные лица.
Как в извещении и проекте договора описано нотариальное оформление.
Кто оплачивает нотариальные расходы и когда должен явиться к нотариусу.
Получены ли необходимые согласия и разрешения, если они требуются в конкретной ситуации.
Соответствует ли проект договора составу лота и судебным актам по делу о банкротстве.
Хватит ли установленного срока на нотариальное оформление, оплату и регистрацию права.

Если в документах нотариус не упомянут

Отсутствие условия в проекте договора не означает, что нотариальная форма не нужна. До задатка следует письменно запросить разъяснения у организатора и финансового управляющего. Существенное противоречие лучше устранить до торгов: после победы цена ошибки возрастает.

Практический вывод

При покупке квартиры или доли на банкротных торгах проверяйте не только долги, проживающих лиц и обременения. Состав собственников напрямую влияет на форму будущей сделки. Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему хотя бы в доле, заранее закладывайте нотариальное оформление в сроки и расходы.

Первоисточник: https://www.vsrf.ru/press_center/news/36287/

Материал носит информационный характер. Для конкретной процедуры необходимо изучить извещение, проект договора, судебные акты и актуальные сведения ЕГРН.